Jak zabezpieczyc sie w umowie gdy najemca ma byc samotma matka z dziecmi. Wiem ze gdyby coatka z dziemi ma jakies dodatlowe prawa i nie mozna jej w razie problemu „wyrzucić”

Karolina Pilawska, adwokat
Powszechnie funkcjonuje przekonanie, że wynajem mieszkania matce samotnie wychowującej dziecko może powodować potencjalne trudności przy zakończeniu umowy, a także problemy z regularnym opłacaniu czynszu. Natomiast jak najbardziej istnieją sposoby, dzięki którym jako wynajmujący możemy zabezpieczyć nasze interesy. Dobrym rozwiązaniem jest umowa najmu okazjonalnego, wyższa kaucja czy wprowadzenie poręczyciela, czyli osoby, która poręczy za nasza najemczynie (czyli zobowiąże się zapłacić czynsz w sytuacji, w której będzie ona miała problem z regulowaniem czynszu).

Czy można zgłosić operatorowi (Enea, Tauron itp) wymontowanie licznika elektrycznego, jeśli najemca nie opłaca rachunków?

Karolina Pilawska, adwokat
Jeżeli media są zarejestrowane na właściciela to nie można ich odłączyć od mieszkania bez zgody najemcy, nawet jeżeli ten ma zaległości czynszowe. Takie działanie może stanowić nawet naruszenie przepisów prawa karnego.

Żyjemy obecnie w niepewnych czasach. Czy jesteśmy zobowiązani do miesięcznych opłat za wynajem do końca trwania okresu najmu, w umowie na czas określony jeśli musimy np. wyjechać z kraju, wyprowadzić się po rozwodzie czy innych nieprzewidzianych sytuacji typu wojna? jak zabezpieczać się przed takimi sytuacjami?

Karolina Pilawska, adwokat
Zawsze należy wykonywać podjęte przez siebie, a zgodne z prawem zobowiązania. Polskie prawo zna zjawisko nagłej zmiany okoliczności. W przypadku nagłej zmiany okoliczności, jedna ze stron może żądać od drugiej strony zmiany warunków umowy lub całkowicie od umowy odstąpić. Jest to jednak zależne od wielu okoliczności.

Właśnie kończę umowę najmu, właściciel mieszkania był dosyć skrupulatny, mieszkanie pomalowane na biało, łóżko przy ścianie czy rzeczywiście właściciel nie ma prawa potrącić mi z kaucji na rzecz odmalowania tych ścian, to są normalne ślady użytkowania.

Karolina Pilawska, adwokat
Uszkodzenia w mieszkaniu, czyli w tym przypadku zabrudzenie ścian, jest wynikiem normalnego używania lokalu. Oznacza to, że wynajmujący nie ma prawa potrącić kosztów malowania z kaucji. Jeżeli jednak mówimy o ponadnormatywnym zabrudzeniu ścian, czyli przykładowo cała ściana jest wysmarowana dżemem albo pomalowana przez dziecko, to wówczas właściciel może żądać naprawienia ściany i potracić koszty z tym związane z kaucji. W sytuacji, gdy wynajmujący nie chce zwrócić kaucji najemcy, ten może wystosować powództwo o zwrot kaucji. W tej sytuacji kluczowy okaże się protokół zdawczo-odbiorczy. Bez protokołu lub jeśli był wadliwy, wynajmującemu będzie bardzo trudno udowodnić doznaną szkodę. Zdjęcia zrobione sprzed okresu najmu czy po są bardzo słabym dowodem, gdyż trudno jednoznacznie wskazać w jakich okolicznościach i kiedy dokładnie je zrobiono. Gdy protokół jest sporządzony w sposób prawidłowy to w gestii sądu pozostanie czy uzna, że zużycie rzeczy jest zwykłym następstwem prawidłowego użytkowania i najemca nie ponosi za to odpowiedzialności, czy uszkodzenia są efektem niewłaściwego użytkowania lokalu i wynajmujący ma prawo zatrzymać kaucję. W przypadku zużycia ścian ciężko ocenić sprawę jednoznacznie bez obejrzenia zdjęć.

Dzień dobry:) Wynajmuję dom i dość dużym podwórkiem. Na tej samej posesji jest jeszcze jeden dom. Jesteśmy umówieni z właścicielką, że da Nam znać jak będzie potrzebowała wejść do tego domu bo mu przejść przez to podwórko. Ostatnio przyjeżdża z kimś nie dając znać, albo czasami podjeżdża autem stoi pod bramą około 5 minut i odjeżdża. Sprawdza co robimy. Czy mogę coś z tym zrobić? Dodam jeszcze, że my mówimy jej o wszystkim tak jak się umawialiśmy, a ona się odezwie jak się przypomni. Pozdrawiam i życzę miłego dnia

Karolina Pilawska, adwokat
Wszystko zależy od treści umowy najmu – czy wynajęliście Państwo cała posesją, na której stoją dwa domy, czy tylko dom, z którego Państwo korzystacie. Jeżeli wynajmujecie Państwo całą posesję, to właścicielka nie może bez uprzedzenia przyjeżdżać i na nią wchodzić. W skrajnych sytuacjach może to stanowić naruszenie miru domowego. Natomiast jeżeli stoi pod bramą i odjeżdża to takie zachowanie trudno uznać za bezprawne, chyba, że roi to nagminnie. Myślę, że warto ustalić zasady (jeżeli nie zostało to uregulowane w umowie) – kiedy i w jaki sposób właścicielka może wejść na posesję.

Czy w okresie zimowym można eksmitować najemców i w jaki sposób?

Karolina Pilawska, adwokat
Wszystko zależy od umowy, jaka zawieramy z najemcami. Jeśli jest to umowa najmu okazjonalnego, to procedura jest zdecydowanie szybsza. Musimy uzyskać nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny przez sąd, a następnie wszcząć egzekucję u komornika. Jeżeli jednak mamy umowę w zwykłej formie pisemnej, musimy złożyć pozew o eksmisję i przejść całą drogę sądową.

Dzień dobry.Wynajmujemy razem z Żoną nasze nowe mieszkanie poprzez pośrednika rodzinie z dwojgiem dzieci.Wynajmujący są obcokrajowcami.Ogólnie jesteśmy zadowoleni z najemców.Po umówionych wcześniej dwóch odwiedzinach w naszym mieszkaniu zauważyliśmy że najemcy dbają o mieszkanie.Problem mamy natomiast z pośrednikiem,który regularnie spóźnia się z płatnościami.Przy podpisywaniu umowy z pośrednikiem poinformowal on nas że kaucja od najemców w wysokości 1 czynszu pozostaje w depozycie jego firmy.W rzeczywistości pobrał kaucje w wysokości 2 czynszów od najemców.Ogólnie niewywiązuje się z ustaleń co do opieki nad mieszkaniem Chcemy na koniec umowy najmu poprzez najemce zrezygnować z jego pośrednictwa.Czy obecni najemcy muszą się wyprowadzić?Czy możemy podpisać po roku umowę bezpośrednio z nimi?Jak wyegzekwować w tej sytuacji zwrot kaucji dla najemców od pośrednika aby mogli nam oni wpłacić ją bezpośrednio przy podpisaniu umowy z nami?Jak przeprowadzić takie rozwiązanie umowy?

Karolina Pilawska, adwokat
Obecni najemcy nie muszą się wyprowadzić. W chwili, gdy zakończycie Państwo współpracę z pośrednikiem, możecie od razu podpisać umowę z dotychczasowymi najemcami. Kwestia współpracy z pośrednikiem i kaucji jest bardziej problematyczna. Gdy umowa z pośrednikiem wygaśnie powinien on oddać Państwu bądź najemcom pobraną kaucję. Wtedy po podpisaniu umowy z najemcami mogą Państwo pobrać nową kaucję lub zachować starą. Natomiast odnośnie samych relacji z pośrednikiem, to bez analizy umowy ciężko jest udzielić konkretnej odpowiedzi.

co moze zrobic wlasciciel jesli najemca stracil prace i ma problemy z placeniem na czas i zaleglosci o czym informowal odrazu. nie ma umowy aktualnej na papierze.

Karolina Pilawska, adwokat
Dopiero, gdy najemca zalega z opłatą przez dwa miesiące, właściciel może mu wyznaczyć miesięczny termin na zapłacenie zaległości. Po jego upływie – właściciel może wypowiedzieć umowę bez okresu wypowiedzenia. Następnie, wynajmujący może wytoczyć powództwo o eksmisję i zapłatę. Bez umowy będzie to cięższa sprawa jednak nie beznadziejna.

Czy najem instytucjonalny jest pomiędzy dwoma podmiotami gospodarczymi czy pomiędzy podmiotem i konsumentem ? Czym się różni taki najem od najmu okazjonalnego ? Czy mogę zapisać w umowie najmu okazjonalnego zgodę na sprzedaż lokalu w trakcie trwania umowy najmu i , że najemca wyraża zgodę na prezentację mieszkania ? Czy jeśli w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego osoba wyrażająca zgodę w oświadczeniu na zamieszkanie najemcy w przypadku egzekucji wysle do najemcy informację , że odwołuję zgodę , a wynajmujący o tym nie będzie wiedział to czy w przypadku egzekucji jest chroniony czy nie ?

Karolina Pilawska, adwokat
Umowa najmu instytucjonalnego jest zawierana między profesjonalnym podmiotem, a podmiotem trzecim. Może to być zarówno osoba fizyczna, firma lub inny profesjonalista. Najem okazjonalny to specjalna forma zwykłego najmu, która pozwala na szybszą egzekucję praw do lokalu w przypadku problematycznego najemcy. Można zawrzeć taki zapis. W przypadku odwołania zgody, bez znaczenia czy najemca działał w dobrej czy złej wierze, jest on chroniony poprzez przepisy prawa lokatorskiego oraz przez przepisy chroniące posiadanie. W takiej sytuacji należy przeprowadzić zwykłe postępowanie eksmisyjne, które ze względu na postawę najemcy może być nieco prostsze i szybsze niż w przypadku zwykłej eksmisji, dużo wolniejsze jednak niż w przypadku istnienia skutecznego oświadczenia przy umowie najmu okazjonalnego.

szkody w wynajmowanym mieszkaniu: czy osoba najmujaca powinna ponosic koszty sprzatania mieszkania po zwierzetach? Tym bardziej, ze w umowie bylo uwzglednione zakaz zwierzat. Wersalki zasikane po kocie, sciany zasikane, a wersalka nowa zostala zamieniona na jakas uzywana i rowniez podrapana i zasikana przez kota

Karolina Pilawska, adwokat
Tak, oczywiście. Osoba taka powinna ponieść wszelkie koszty sprzątania i naprawy. W przypadku gdy sprawa trafi do sądu, ważne jednak jest udowodnienie, że zniszczenia powstały w wyniku mieszkania tam najemcy. Najlepiej sprawdzi się w tym przypadku protokół zbiorczo-odbiorczy.

Dzień dobry, Kto ponosi opłaty za niszczenia w trakcie użytkowania mieszkania. Np. dzwoni nasz lokator z informacją, że "złamała się" deska w stelażu od łóżka. i życzy sobie naprawy. Kto powinien ponieść koszty? I pozwolę sobie zadać jeszcze jedno pytanie - opłaty za wynajem i opłaty czynszowe mamy wpłacane oddzielnymi przelewami odp. zatytułowanymi. Podatek płacimy od opłat za wynajem, za te od czynszu nie - czy to jest właściwe. Ostatnio gdzieś przeczytałąm, że opłaty za czynsz są również traktowane jako "dochód" mimo, że są w całości przelewane na konto spółdzielni. Dziękuję i pozdrawiam. Monika

Karolina Pilawska, adwokat
Najemca jest zobowiązany do przeprowadzania małych napraw związanych z codziennym użytkowaniem. Wiele jednak zależy od osobistych ustaleń, relacji i praktyki między najemcą a wynajmującym. W sytuacji jednej zniszczonej deski w łóżku wydaje się, że to najemca powinien ponieść koszty naprawy. Ważne są okoliczności, w których doszło do uszkodzenia, w szczególności czy jest to efekt normalnego zużycia łóżka (i wtedy można żądać, aby to wynajmujący poniósł koszty). W odniesieniu do drugiego pytania najlepiej zapytać o te kwestie księgowego lub doradcę podatkowego.

Witam serdecznie pojawiły się unas w mieszkaniu pluskwy i właściciel nie chce nam w tym pomóc czy ma to pełne prawo ?

Karolina Pilawska, adwokat
Jeśli pluskwy pojawiły się tylko u Państwa, czyli wspólnota nie ma z tym nic wspólnego, to zastosowanie będą miały: art.6a i art.6b Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym podziałem to najemca zobowiązany jest do utrzymania czystości i porządku w wynajmowanym lokalu oraz do szeregu napraw w lokalu. Jeżeli jednak pluskwy znajdują się w całym bloku, to tutaj działania powinna podjąć wspólnota.

Nie dawno wprowadził się do mojego bloku 40 letnia kobieta,wynajmuje to mieszkanie.Codziennie odbywają się tam imprezy,nieraz to trwa cały dzień i całą noc,nie ma tam żadnych agresywnych zachowań ale potrafią śmiać się i głośno rozmawiać całą noc.Ja rozumiem zrobic parapetówkę czy np w weekend małą imprezę ale to trwa już 2 miesiące i nie wiem co w takiej sytuacji zrobić bo w nocy spać nie idzie,muszę drzwi balkonowe zamykać żeby zasnąć a przy tych upałach jest ciężko.

Karolina Pilawska, adwokat
Na początku dobrze jest porozmawiać z wynajmującym oraz najemcą. Czasami najlepszym rozwiązaniem jest spokojna rozmowa. W przypadku braku reakcji pozostaje poinformowanie policji, ew. zgłoszenie się do spółdzielni czy wspólnoty. Jeżeli jednak zachowanie sąsiadki jest bardzo uciążliwe, istnieje możliwość zgłoszenia na policji naruszania ciszy nocnej.

Czy powszechne jest obecnie wymóg podpisania przez Najemcę aktu dobrowolnego poddania się egzekucji co do zdania lokalu i zapłaty? Co to dokładnie oznacza?

Karolina Pilawska, adwokat
Oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji jest elementem umowy najmu okazjonalnego. Najemca oświadcza w nim, że zobowiązuje się do zapłaty sumy pieniężnej lub oddania rzeczy wierzycielowi. Dodatkowo najemca musi dostarczyć oświadczenie właściciela innego lokalu, że ten go przyjmie w przypadku eksmisji. Dokumenty te pozwalają wynajmującemu na przyśpieszenie procesu eksmisji najemcy. Takie dokumenty są sporządzane i podpisywane u notariusza i zastępują wyrok sądu o eksmisję, którego uzyskanie czasami trwa wiele lat. W sytuacji, w której najemcy nie będą chcieli wyprowadzić się z mieszkania, to komornik na podstawie tych dokumentów opatrzonych pieczątką sądu, prowadzi eksmisję.

Dzień dobry Pani Karolino, ogólnie prowadzę biuro nieruchomości biorę nieruchomości od właścicieli pod najem długoterminowy od ponad dwóch lat. Oddałem teraz sporo mieszkań i nie którzy właściciele przesadzają nie rozumieją żużycia przy normalnym najmie, czy pod dwóch latach najmu porysowana wanna od czyszczenia na dnie wanny (wanna około 20 lat) jak dla mnie normalne, ze emalia się zużywa jest wadą świadomą ? czy to normalne zużcyie mieszkania, tak samo odnośnie centymetrowgo a nawet pół centymetrowego kółka żółtego na blacie jest tak samo wadą ? podejerzewam że odłożenie garnka lub patelni mogło to spowodować? czy posiada Pani lub może oczywiscie odpłatnie skonstruowac umowe dla mnie jako zarządcy

Karolina Pilawska, adwokat
Każdy przypadek należy oceniać osobno. Zrozumiałe jest również subiektywne podejście właścicieli. Należy im wskazać, że przy zatrzymaniu kaucji i powództwie najemcy o zwrot kaucji to oni będą musieli wykazać i udowodnić, dlaczego pobrali kaucję. Ostatecznie, jeśli żadna ze stron nie ustąpi, o tym kto ma rację zdecyduje sąd, a chyba nikt nie chce iść do sądu w sprawie o plamy na blacie. Jak najbardziej mogę Panu przygotować taką umowę.

dzień dobry mieszkanie jest własnością syna (otrzymał ode mnie) w darowiżnie. Otrzymałam od niego pełnomocnictwo dotyczące wszystkich spraw dotyczących załatwiania spraw wynajmu mieszkania. Czy mogę wynająć mieszkanie w jego imieniu?

Karolina Pilawska, adwokat
Wszystko zależy od dokładnej treści pełnomocnictwa, teoretycznie tak, jednak warto posiadać oddzielne pełnomocnictwo specjalnie do czynności związanych z mieszkaniem. Szczególnie na wypadek, gdyby o ważności pełnomocnictwa miał kiedyś decydować sąd. Natomiast jeżeli ma Pani pełnomocnictwo, które uprawnia Panią do dysponowania mieszkaniem, to jak najbardziej może Pani wynająć mieszkanie. Wówczas w relacjach z najemcą występuje Pani jako pełnomocnik wynajmującego, czyli syna.

Dzień dobry. Chcę zapytać o to czy jak najemca ma długi np. komornika. To czy wynajmujący mieszkanie może wypowiedzieć umowę? Mimo że rachunki i czynsz są płacone na czas? Czy to nie ma wpływu na wynajmujące mieszkanie ?

Karolina Pilawska, adwokat
Strony mogą się umówić na wiele potencjalnych powodów rozwiązania umowy, natomiast bez odpowiedniego zapisu umowy, który będzie odzwierciedlał przepisy o ochronie praw lokatorów, sam fakt posiadania długów przez najemcę, póki płaci czynsz nie stanowi żadnego problemu dla wynajmującego. Jedynym problemem jest ryzyko przyszłych problemów finansowych najemcy.

Umowa najmu bez zgody współwłaściciela. Były partner wynajmuje nasze wspólne mieszkanie (50/50 procent udziału). Umowę podpisał bez mojej zgody i pobiera opłaty( co prawda opłaty idą na spłatę kredytu i media więc okej). Problem polega na tym, że gdy się rozstaliśmy prawie 4 lata temu to ja chciałam tam zamieszkać ( już wtedy było wynajmowane bez umowy), ale on nie wyraził zgody a najemcy otrzymali nawet pismo od mojego prawnika że mają się wyprowadzić do końca miesiąca ale nic z tego sobie nie zrobili. Umowa jest bez mojej zgody i bez mojego podpisu. Czy coś mogę zrobić z tym? Mieszkanie w kredycie my nie byliśmy małżeństwem. Będę wdzięczna za odpowiedź. Magdalena

Karolina Pilawska, adwokat
Sprawa jest zdecydowanie zbyt skomplikowana jak na poradę w takiej formie. Może Pani wnieść do sądu powództwo o uznanie umowy najmu za nieważną, wnieść powództwo o przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego lub wezwać partnera do zapłaty połowy czynszu. Nie usunie Panie teraz najemców bez ich woli. Całościowy właściciel miałby w tym przypadku problem, a co dopiero Pani z tylko połową praw. Dodatkowym problemem jest tutaj również obowiązująca umowa kredytu. Bez sprawdzenia umowy kredytu oraz najmu, szerszego zaznajomienia się ze stanem faktycznym ciężko jest w tej sprawie powiedzieć cokolwiek więcej. Na pewno sytuacja sprzyja najemcom, skłóceni właściciele lub niepewny prawnie właściciel utrudniają eksmisję i zachęcają do niepłacenia czynszu. Może to być argument do byłego partnera w celu skłonienia go do zawarcia porozumienia.

Jaka umowa wynajmu dobrze zabezpieczy interesy właściciela mieszkania, umowa okazjonalna czy u notariusza?

Karolina Pilawska, adwokat
Umowa najmu okazjonalnego jest najlepszym wyborem, natomiast nie daje pełnej ochrony. Trzeba pamiętać również to, że to nie sama nazwa umowy chroni, a jej treść. Przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego wymagane jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. Kluczem jest właściwa ocena potencjalnego najemcy jako osoby. Wyboru uczciwego najemcy nie zastąpi najlepsza umowa.

Czy dozwolona jest klauzula w umowie najmu w przypadku zaleglosci w zaplacie czynszu najemca zgadza sie na wspolne zamieszkanie z wlascicielem Mieszkania lub osobami przez niego wskazanymi

Karolina Pilawska, adwokat
Niestety nie, historia zna takie przypadki. Próby pozbycia się kłopotliwych najemców poprzez dokooptowanie im problematycznych współlokatorów kończyły się niejednokrotnie postępowaniem karnym prowadzonym przeciwko wynajmującym.

dzień dobry, czy jeżeli wynajmujemy pokój w mieszkaniu kilkupokojowym to można zakazać również wizyt znajomych albo nakazywać doplate za tą osobę. POZDRAWIAM :))

Karolina Pilawska, adwokat
Nie jest to jednoznacznie stwierdzone, takie praktyki istnieją na rynku, jednak istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, iż taki zapis w umowie będzie stanowił „niedozwolony zapis umowny”. Mieszkanie służy do mieszkania, a w tym wyrażeniu zawiera się również możliwość przyjmowania gości o różnych godzinach. Dodatkowo wynajmujący nie prawa tego sprawdzać i kontrolować. Należy wspomnieć, że jeśli umowa nie stanowi inaczej, najemca nie może podnajmować lub oddawać w bezpłatne używanie lokalu bez zgody wynajmującego, natomiast nie dotyczy to sytuacji, w której najemca przenicowuje sporadycznie swoich znajomych czy członków rodziny.

Czy mogę wyrzucić z mieszkania najemców którzy nie płacą czynszu? Czy mogę to zrobić jesli podpiszę z nimi najem okazjonalny?

Karolina Pilawska, adwokat
Żadnego najemcy nie można wyrzucić z lokalu samodzielnie! Mogą to zrobić jedynie odpowiednie służby działające na podstawie wyroku sądu. Konstrukcja umowy najmu okazjonalnego pozwala zdecydowanie przyśpieszyć proces eksmisji niepożądanego lokatora jednak nie daje uprawnień do samodzielnego usuwania osoby z lokalu. Tym zajmuje się komornik.

Dzień dobry, W związku z tematem chciałbym spytać czy umowa najmu okazjonalnego jest najlepszym wyborem aby się zabezpieczyć oddając mieszkanie do wynajęcia czy jest jeszcze jakaś inny, bardziej zabezpieczający wynajmującego rodzaj umowy. Z góry dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam

Karolina Pilawska, adwokat
Umowa najmu okazjonalnego jest najlepszym wyborem przewidzianych przepisami prawa, natomiast jak każda umowa - nie daje pełnej ochrony. Nie ma umowy, która zawsze ochroni nas w 100 %. Trzeba pamiętać również o tym, że to nie sama nazwa umowy chroni, a jej treść. Umowa musi być napisana bardzo kompleksowo, jednak nawet to nie uchroni wynajmującego w pełni przed sprytnym i znającym prawo najemcą. Kluczem jest właściwa ocena potencjalnego najemcy jako osoby. Wyboru uczciwego najemcy nie zastąpi najlepsza umowa.

co zrobic w sytuacji gdy lokator nie płaci na czas ? Czy można wprowadzić karę za opóźnienie w płatności?

Karolina Pilawska, adwokat
Nie można wprowadzić ani naliczyć kar umownych za brak lub nieterminowe opłacanie czynszu. Takie zapisy są nieważne i nie maja żadnej mocy prawnej. Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów i Kodeksu cywilnego wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, gdy czynsz nie został zapłacony za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Jeżeli zatem rozliczamy się z najemcą w okresach miesięcznych, to okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące. Ważne, aby należycie przeprowadzić proces wypowiedzenia umowy. Gdy najemca zwleka z zapłatą czynszu za 2 pełne okresy płatności, należy mu wysłać pismo z informacją o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego, czyli umowy. Trzeba mu dać kolejny miesiąc na uregulowanie zaległego czynszu i wskazać, że jeśli to nie nastąpi, umowa najmu wygaśnie. Dopiero po upływie 3 miesięcy można sporządzić oświadczenie właściciela lokalu o wypowiedzeniu najmu. Dokumenty należy wysyłać za pośrednictwem poczty tradycyjnej listem poleconych i za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Witam, mam najemce, ktory od miesiaca zalega z oplatami za odstepne i media. Jakie mam mozliwosci odzyskania pieniedzy? Kiedy moge wypowiedziec umowe i czy z okresem wypowiedzenia (1 miesiac mam w umowie), czy moge w trybie z dnia na dzien?

Karolina Pilawska, adwokat
W przypadku gdy wynajmujący chce wypowiedzieć umowę najmu lokalu ze względu na brak uiszczania opłat bez zachowania okresu wypowiedzenia, najemca musi zalegać z opłatami za 3 okresy rozliczeniowe – w tym przypadku trzy miesiące. Oczywiście istnieje odpowiednia ścieżka dochodzenia roszczeń od niepłacącego najemcy. Na podstawie umowy właściciel umowy może wnieść powództwo o zapłatę. Kluczowymi dowodami będą umowa najmu i wyciąg z historii rachunku właściciela lokalu. Nie można wypowiedzieć umowy z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia czy z dnia na dzień – nawet jeżeli najemca zalega z płatnością czynszu.

Czy dobrym pomysłem jest umowa wynajęcia pokoju z dostępem kuchni i łazienki jako zabezpieczenie przed nieuczciwym najemcą żeby móc w każdej chwili wejść do mieszkania?

Karolina Pilawska, adwokat
Rzeczywiście może to być dobre rozwiązanie. Niemniej może być w określonych sytuacjach wątpliwe - jeśli wchodzisz do mieszkania pod nieobecność najemców albo bez wcześniejszego umówienia się na kontrolę. Przy takiej konstrukcji nie możesz wejść do poszczególnych pokoi, natomiast kwestia jak w umowie tego mieszkania jest uregulowany dostęp do części wspólnych, czy mają tylko wynajmujący, czy właściciel ma do tego uprawnienia. Na pewno trzeba pamiętać o tym, że nie można przychodzić do mieszkania pod nieobecność najemców.

Czy można w umowie wpisać zakaz palenia?

Karolina Pilawska, adwokat
Można uregulować zasadę w umowie. Na przykład, że palenie jest dozwolone na balkonie, a nie w zamkniętym pomieszczeniu.

Dzień dobry, kto jest odpowiedzialny na naprawę popsutej lodówki w wynajmowanym mieszkaniu? czy sprzęt w mieszkaniu po okresie najmu powinien być w takim samym stanie podczas zdawania mieszkania tzn. działający

Karolina Pilawska, adwokat
Odpowiedzialność za naprawdę czy zakup nowej lodówki ponosi właściciel, ponieważ jest to koszt ponadstandardowy i najemca nie może być nim obciążony.

Jestem właścicielem nieruchomości, którą wynajmuję, podjęłam decyzję o sprzedaży domu o czym poinformowałam Najemcę. Mam klientów, którzy są zainteresowani zakupem ale Najemca utrudnia wręcz nie chce pokazać mieszkania, co w takiej sytuacji? Umowa zawarta na czas oznaczony do marca z możliwością wypowiedzenia.

Karolina Pilawska, adwokat
Fakt zawarcia umowy na czas oznaczony z zastrzeżeniem możliwości jej wypowiedzenia jest jednym z najczęściej popełnianych błędów przy zawieraniu umów najmu. Co do zasady, umowy na czas oznaczony nie można wypowiedzieć bez zgody drugiej strony, poza przypadkami przewidzianymi w ustawie, np. Twój najemca wykorzystuje mieszkanie niezgodnie z przeznaczeniem (otworzył biuro albo niszczy części wspólne). Okoliczność sprzedaży mieszkania nie jest przewidziana przez przepisy jako podstawa do wypowiedzenia umowy na czas określony. Jeżeli chodzi o kwestią utrudniania dostępu do mieszkania, to najemcy nie mają obowiązku udostępniania tego mieszkania, poza uzasadnionymi okolicznościami (zagrożenie zdrowia, życia albo konstrukcji budynku). Chęć pokazania mieszkania potencjalnemu kupującemu nie jest takim przypadkiem. Do sprawdzenia czy umowa przewiduje możliwość przeprowadzenia przez Ciebie kontroli w mieszkaniu. Oczywiście przy obecności najemcy.

Dzień dobry W tym roku będę pierwszy raz wynajmować swoje mieszkanie studentom. Chciałabym się zapytać co mogłabym zrobić w sytuacji, gdy np. nie dostanę za dany miesiąc pieniędzy za czynsz? Czy gdy do 1 miesiąca nie dostanę zapłaty to mogę prawnie ich eksmitowac z mieszkania? Z góry dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam Alicja

Karolina Pilawska, adwokat
Warto zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, która z punktu widzenia właściciela mieszkania może stanowić zdecydowanie lepsze zabezpieczenie przed nieuczciwymi najemcami. W sytuacji zaległości 1-miesięcznej nie można takiej umowy wypowiedzieć, mówimy tutaj o 3-miesięcznym okresie zaległości. Dodatkowo musisz pamiętać, że brak zapłaty czynszu to może być najmniejszy problem. Zdecydowanie większym jest sytuacja, w której tacy najemcy nie będą chcieli wyprowadzić się z mieszkania. W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego "eksmisja" będzie dużo prostsza i szybsza, bo oświadczenie najemcy do poddania się egzekucji, zastępuje wyrok sądu o eksmisję, dlatego, jeżeli jesteś właścicielem mieszkania, powinnaś bezwzględnie skorzystać z tej formy, a nie wynajmować mieszkania na podstawie zwykłej umowy pisemnej. Praktyka jest taka, że koszt notariusza ponosi najemca i nie są to wysokie kwoty (200-300 zł), a oszczędza to czas, pieniądze i nerwy.

Witam,od jakiegoś czasu właściciel nie wywiązuje się w okresie grzewczym z ogrzewania mieszkania, temperatura nieraz wynosi 17 stopni.Wszelkie prośby są bagatelizowane,w końcu usłyszeliśmy że jak nam nie pasuje to możemy się wyprowadzić.Czy można coś z tym zrobić?

Karolina Pilawska, adwokat
Właściciel ma obowiązek zagwarantować najemcy stan mieszkania, który umożliwia normalne funkcjonowanie. Natomiast faktycznie ciężko będzie wynegocjować od wynajmującego podwyższenie temperatury.

Witam! Czy zapis o potrąceniu kwoty np. 300-400 złotych z kaucji za "sprzątanie po naszej wyprowadzce" jest dopuszczalny i legalny?

Karolina Pilawska, adwokat
Taki zapis może być dopuszczalny. Szczególnie, że kwoty, które zostały wskazane są kwotami rynkowymi. Gdyby właściciel zastrzegł, że potrąci z kaucji 2000 zł na sprzątanie, to taki zapis budziłby wątpliwości prawne.

W jakim języku podpisać umowę, jeśli lokatorzy nie są Polakami?

Karolina Pilawska, adwokat
Język nie ma większego znaczenia, ważne, żeby ta umowa była zrozumiała dla obu stron, aby najemcy nie czynili zarzutu, że jej nie zrozumieli.

Jak mogę zabezpieczyć się przed niewypłacalnością najemcy?

Karolina Pilawska, adwokat
Dobrym sposobem jest pobranie wyższej kaucji, a także podpisanie umowy najmu okazjonalnego, która daje wynajmującemu większe uprawnienia i możliwość "szybszej eksmisji" z mieszkania w przypadku niepłacenia czynszu.

Czy właściciel mieszkania może podnajmować pokój kiedy jest na przetrzymaniu podczas wakacji ? Oczywiście za przetrzymanie płaci się połowę miesięczego czynszu.

Karolina Pilawska, adwokat
To zależy od ustaleń z najemcami. Jeżeli stali najemcy zostawili w mieszkaniu swoje rzeczy, podnajęcie go osobom trzecim może narazić ich na szkodę. Wakacyjny najemca może uszkodzić lub ukraść pozostawione dobra. Natomiast, jeżeli te przedmioty będą zabezpieczone i najemcy wyrażą na to zgodę, to jak najbardziej można w ten sposób wykorzystać mieszkanie. Wcześniej można zrobić zdjęcia mieszkania i rzeczy albo nagrać film.